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Valor de referencia de catastro: qué es y cómo afecta a cada impuesto

Desde el pasado 1 de enero de 2022 se encuentra en vigor el llamado valor de referencia de catastro, un nuevo sistema de valoración de inmuebles que afecta directamente a tributos tan importantes como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), al determinar su base imponible. Además, de forma indirecta, tributos como el IRPF o el Impuesto sobre el Patrimonio también se ven alterados en aplicación de este nuevo criterio de valoración.

Como siempre ocurre con las novedades en materia fiscal, deben transcurrir varios años para que los tribunales y la Dirección General de Tributos den respuesta a las dudas que surgen en aplicación de las nuevas normativas.

En esta publicación te explicamos brevemente qué es el valor de referencia y cómo afecta a cada impuesto, de acuerdo con las interpretaciones que ha tenido este valor desde su entrada en vigor.

Qué es el valor de referencia de catastro

El valor de referencia de catastro lo determina la dirección General del Catastro y es el resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro. 

La introducción de su uso como base imponible para estos tributos se encuentra recogida en la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego.

En esta norma se habla acerca de la necesidad de sustituir el concepto de “valor real” (previo a la reforma) como base imponible de estos tributos por considerarse inconcreto, y fuente de litigios.

Así, el valor de referencia de catastro sustituye al valor real (es decir, aquel por el que un hipotético comprador podría adquirir ese inmueble, que se identifica normalmente con el precio del bien) que, hasta el pasado 1 de enero de 2022, constituyó la base imponible del ITPyAJD y el ISD. 

Cómo se calcula el valor de referencia de catastro

En contra de lo que ocurre con el valor de mercado, que fluctúa en función de factores como la oferta y la demanda o el ciclo económico, el valor de referencia de catastro se postula como un sistema de valoración más estable y objetivo. 

Así, el valor de referencia viene fijado por la Administración, en aplicación de criterios estables, estandarizados y objetivos.

  • En general, se tienen en cuenta en esta valoración elementos como la localización del inmueble, el valor del suelo en el que se encuentre, su antigüedad, su valor histórico artístico o el valor de la construcción en sí misma. 
  • No se tienen en cuenta, dado que no se realizan visitas al inmueble, factores como posibles renovaciones llevadas a cabo por parte de los propietarios del bien, o las distorsiones que, para bien o para mal, provoquen oferta y demanda en cada momento.

Si quieres ahondar aún más en este concepto, desde el Ministerio de Hacienda nos explican que:

  • El valor de referencia de los inmuebles “se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio”. 
  • Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas Ámbitos Territoriales Homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.
  • En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.
  • En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, “en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.”

Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publican anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro. En ella podrás consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.

La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro.

Diferencia entre valor de referencia y valor catastral

Aunque puedan para hacer lo mismo, valor de referencia de catastro y valor catastral no son sinónimos:

  • El valor de referencia de los inmuebles urbanos se determina cada año de forma simultánea en todos los municipios, y sirve como base imponible al ITPyAJD y al ISD. Además, este dato no está protegido: puede consultarse permanentemente en la Sede Electrónica del Catastro.
  • El valor catastral de los inmuebles se actualiza por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado y sirve de base imponible, entre otros, al IBI, por lo que este impuesto no se ve afectado por la entrada en vigor del valor de referencia de catastro. Además, el valor catastral es un dato protegido y no público. 

Valor de referencia como base mínima de tributación en el ITPyAJD y el ISD

Es relevante el hecho de que el valor de referencia de catastro no puede superar el valor de mercado (para ello se emplean factores de minoración en su determinación), lo que, en principio, evitaría la posibilidad de que tuviéramos que pagar más impuestos que anteriormente. 

Sin embargo, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Esto significa que el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

Además, en caso de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados de las primeras copias de escrituras públicas relativas a bienes inmuebles, cuando la base imponible se determine en función de su valor, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

Recuerda que el AJD se abona en caso de compraventa de vivienda de primera o de segunda mano al formalizar documentos notariales y que el ITP se paga en caso de venta de vivienda de segunda mano (en caso de vivienda nueva, abonarás el IVA o IGIC). En el caso del ISD, se aplica siempre que se produzca una sucesión o donación. 

Cómo afecta el valor de referencia al IRPF

El valor de referencia de catastro afecta al IRPF en la medida en que se produzca una transmisión de un bien inmueble que deba quedar reflejada en nuestra declaración de la Renta. Este ejercicio 2022 es el primero en el que deberemos plantearnos cómo afecta el valor de referencia al IRPF.

Según el criterio vigente:

  • Usaremos el valor de referencia siempre que la transmisión de un inmueble sea a título lucrativo (es decir, sin contraprestación económica o a título gratuito), dado que aplican las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • No utilizaremos el valor de referencia cuando la transmisión sea a título oneroso (es decir, con contraprestación económica), para valorar la ganancia o pérdida patrimonial en esa transmisión.

Para más información, te recomendamos leer nuestra Guía sobre novedades fiscales de cara al IRPF 2022.

Cómo afecta el valor de referencia de catastro al Impuesto sobre el Patrimonio 

La normativa nos dice que, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. 

Esto significa que el valor de referencia solo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, y en ningún caso al patrimonio preexistente. 

¡Ojo! Este será, por tanto, el primer año en que se utilice este valor en la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio. Antes de liquidarlo teniendo en cuenta el valor de referencia, te recomendamos consultar con tu asesor o experto fiscal.

Para todos los inmuebles comprados con posterioridad al 1 de enero de 2022, el valor de referencia de catastro influirá directamente en la determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio. 

Cómo afecta el valor de referencia de catastro a la Plusvalía Municipal

La normativa de la Plusvalía Municipal (menos conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana  o IIVTNU) permite esquivar el pago de este tributo municipal cuando no exista incremento de valor del terreno, gracias a una reforma legislativa posterior a la crisis de 2008. 

Sin embargo, para calcular si hubo o no incremento de valor es necesario tomar como referencia los valores que nos indica la Administración, y es aquí donde puede entrar en juego el valor de referencia de catastro, aplicable en determinados casos. La casuística es tan grande que es muy recomendable revisar cada caso concreto.

Cómo reclamar si no estoy de acuerdo con el valor de referencia de catastro de mi inmueble

Es importante destacar que el valor de referencia no es un valor comprobado por la Administración, por lo que es posible impugnar dicho valor de referencia de manera que se aplique un valor más acorde con la situación real de tu inmueble.

Para impugnarlo, deberá haber una situación en la que hayamos hecho uso de este valor de referencia. Por ejemplo, en la autoliquidación de un impuesto, o bien una vez la Administración nos haya requerido para que apliquemos este valor de referencia. Dependiendo de lo sucedido, el recurso deberá hacerse de una manera u otra, pudiendo llegar a reclamación económico-administrativa.

En cualquier caso, nos podremos valer de todos los medios de prueba de que dispongamos para impugnarlo: desde fotografías del inmueble hasta una prueba pericial o tasación.

Cuanto más abundante sea la prueba, más posibilidades hay de que acepten un valor diferente al de referencia, puesto que se adecuará más al valor real del inmueble, debiendo defender en todo momento que el ánimo de esta norma debe ser adecuarse más a la realidad, y no un ánimo confiscatorio por parte de las administraciones públicas.

Si tienes cualquier duda con respecto al valor de referencia de catastro, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados: somos especialistas en reclamaciones económico administrativas, así como en Derecho Fiscal.

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