La nueva Ley de Vivienda, la primera en regular a nivel estatal los derechos y deberes básicos de los ciudadanos en relación con este derecho fundamental, ha llegado envuelta en polémica debido a su carácter regulador del mercado inmobiliario y protector de los derechos del arrendatario.
Si bien parte de su articulado (en particular, el relativo a la declaración de zonas tensionadas) probablemente quedará, en la práctica, inaplicado durante los próximos años en muchas localidades españolas tras el resultado de los últimos comicios autonómicos y municipales, otras medidas sí se encuentran en pleno vigor, afectando a las relaciones entre propietarios e inquilinos.
Para que tengas claro cuáles son tus deberes y derechos tras la entrada en vigor de esta norma, te contamos las principales medidas de la Ley de Vivienda.
Ley de Vivienda: una norma marco para garantizar el derecho a la vivienda
La Ley de Vivienda se sitúa en un lugar hasta ahora inocupado en nuestro ordenamiento jurídico: si bien existe una amplia producción normativa autonómica en materia de vivienda, no ocurría lo mismo en cuanto a la existencia de una norma estatal que fijara “aquellas condiciones básicas y de igualdad que garanticen un tratamiento uniforme del derecho a la vivienda que reconoce la Constitución”, tal y como explica la Exposición de motivos de la Ley.
El propio Tribunal Constitucional ha puesto en evidencia la “inexistencia de una legislación estatal sobre vivienda que sirva como parámetro de constitucionalidad a la elevada producción normativa autonómica en la materia.”
Así, y aunque todas las comunidades autónomas tienen asumida en sus Estatutos de Autonomía, sin excepción, la competencia plena en materia de vivienda, el Estado puede incidir en la política de vivienda en cierta medida.
En este caso, la nueva normativa trata de establecer una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda. Estos son algunos de sus objetivos:
- Crear un marco básico estatal de derechos y deberes en relación con la vivienda y su propiedad.
- Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, especialmente jóvenes y colectivos vulnerables.
- Favorecer una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
- Asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas.
- Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda.
- Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia.
- Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación.
- Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda.
Cómo afecta la Ley de Vivienda a inquilinos y propietarios
Existen distintas medidas dentro de la Ley de Vivienda que afectan a las relaciones entre propietarios e inquilinos. Estas son las más destacadas:
Nueva definición de gran propietario y de vivienda vacía
Con la nueva Ley se define como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
En el ámbito de las zonas tensionadas, se considerará gran tenedor al titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, mientras que los pequeños propietarios serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Además, se incluye una definición de ‘vivienda vacía’ para que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación.
Nuevo recargo del IBI en caso de vivienda vacía
Al hilo del punto anterior, la Ley modula y permite incrementar el recargo del IBI a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, que se situaba en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI como máximo, pudiendo alcanzar ahora el 150 por ciento “en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal”.
Todo ello “salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley”.
Incremento máximo anual en el precio del alquiler de vivienda
Una de las medidas más destacadas contenidas en la Ley consiste en fijar, para los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta durante 2024:
- Un incremento máximo del 3 por ciento en el precio del alquiler en el caso de grandes tenedores.
- En el caso del resto de propietarios, el incremento será el pactado entre las partes y, en su defecto, no podrá superar el 3 por ciento. En la práctica, el inquilino solo tiene que negarse al acuerdo para que se aplique el mismo techo que a los grandes tenedores.
A partir de 2025 se utilizará un nuevo índice de referencia, que diseñará en los próximos meses el Instituto Nacional de Estadística (INE), para la actualización anual de los contratos de arrendamiento, en sustitución del IPC, que evite incrementos desproporcionados en la renta.
Durante 2023, la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2 por ciento.
Prórroga extraordinaria de un año en caso de vulnerabilidad social o económica
La Ley introduce una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda.
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, a cargo del arrendador
Es otra de las medidas estrella de la norma, aclarando la estructura de gastos en caso de formalizarse una relación de arrendamiento de vivienda habitual.
Más protección al inquilino frente al desahucio
La Ley también introduce importantes mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad. Entre otras cosas:
- Se elimina la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio.
- Se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad.
- Se introducen diferentes mejoras técnicas en la redacción y, de acuerdo con los estándares jurisprudenciales e internacionales, no se establece un sistema de suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, sino un sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.
- Se introduce un procedimiento de conciliación o intermediación en los supuestos en los que la parte demandante sea gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y ésta se encuentre en situación de vulnerabilidad económica. Cuando el demandante sea gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de este procedimiento de conciliación o intermediación.
- La aplicación de este procedimiento “facilitará a las Administraciones competentes dar adecuada atención a las personas y hogares afectados, ofreciendo respuesta a través de diferentes instrumentos de protección social y de los programas de política de vivienda”, tal y como explica la Ley. Por ejemplo, soluciones habitacionales para los afectados.
Posibilidad de declarar una zona tensionada
Una de las principales medidas de la norma (y también una de las más difíciles de hacer cumplir) consiste en abrir la puerta a que las administraciones competentes en materia de vivienda puedan declarar zonas de mercado residencial tensionado. Esta calificación se mantendrá durante tres años, siendo prorrogable, y deberá declararse expresamente, siempre que se cumpla alguno de estos requisitos:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Declarar una zona tensionada permite:
- Posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato
- Limitación del alquiler a la renta del contrato anterior en nuevos contratos a nuevos inquilinos.
En concreto, “en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionada […], la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
- Posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales, estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.
- Posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.
Beneficios fiscales en caso de ofrecer tu vivienda a precio reducido
Se trata de una medida en positivo que te permitirán, como propietario, beneficiarte de ventajas fiscales en determinados casos. En concreto, a partir del 1 de enero de 2024 podrás beneficiarte de:
- Bonificación del 50 por ciento al arrendar un bien inmueble destinado a vivienda.
- Bonificación del 60 por ciento cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
- Bonificación del 70 por ciento cuando el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. También cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o bien al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación por el que la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- Bonificación del 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Por último, se establece como derecho de las personas demandantes, adquirientes o arrendatarias de vivienda, el de recibir información en formato accesible, que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, que asegure el pleno conocimiento de las condiciones de la vivienda objeto de la operación.
También se establecen determinados requisitos básicos de los agentes inmobiliarios y de la información o publicidad a los que deben sujetarse los operadores.
Para cualquier consulta sobre cómo quedan tus derechos, ya seas inquilino o propietario, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados y economistas.