Hace pocos días vio la luz una nueva norma autonómica de interés para los grandes propietarios de vivienda en la Comunidad Valenciana, así como para propietarios en general y aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad en materia de vivienda. Se trata del Decreto Ley 3/2023, de 17 de febrero, del Consell, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad y emergencia residencial en la Comunidad Valenciana agravadas por la guerra de Ucrania, que incluye nuevas medidas para garantizar un derecho a la vivienda digna en la Comunidad Valenciana. Entre otras cosas, se establece un régimen sancionador especialmente duro, con multas de entre 10.000 y 950.000 euros.
Este Decreto Ley contiene toda una batería de medidas pensadas para “evitar abusos en el ámbito inmobiliario”, tal y como recoge su Exposición de motivos, así como dotar a las administraciones públicas, en el ámbito de la Comunidad, de “instrumentos legales para que, de manera urgente y de forma eficaz, garanticen y protejan el derecho de todas las personas a acceder a una vivienda digna y adecuada en condiciones de igualdad y no discriminación, en especial a aquellas personas y unidades de convivencia vulnerables en situación de emergencia habitacional”.
En este artículo resumimos para ti los puntos más importantes de esta norma. Muchos de ellos son de gran calado, por lo que, si tienes cualquier duda al respecto, ya sea como propietario o como persona afectada en materia de vivienda, te invitamos a ponerte en contacto con nuestro equipo de abogados y economistas en la Comunidad Valenciana.
Una radiografía del mercado de la vivienda en la Comunidad Valenciana en 2023
Basta con analizar los datos que recoge la propia norma para darnos cuenta de la necesidad de adoptar medidas para proteger de forma más intensa al ciudadano en su derecho a acceder a una vivienda digna.
Estas son algunas de las cifras y conclusiones que ilustran el problema de la vivienda en Comunidad Valenciana en 2023:
- Si la pandemia ya planteaba proyecciones poco esperanzadoras, la invasión de Ucrania por parte de Rusia ha supuesto nuevas “terribles consecuencias en todos los órdenes”, incluyendo el ámbito de la vivienda. La persistencia de este conflicto armado continúa tensionando el nivel general de precios. “Se ha producido un aumento abrupto y generalizado de costes de las materias primas y de los bienes intermedios, cuyas consecuencias económicas se han traducido en un aumento de la tasa de inflación y una ralentización del ritmo de crecimiento”, recuerda el Decreto Ley.
- Como consecuencia, la renta disponible de los hogares valencianos, particularmente la de los más vulnerables, se está viendo damnificada.
- Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en 2020 se produjeron 4.501 lanzamientos en la Comunidad Valenciana, y 6.182 en 2021, lo que representa un incremento, en tan solo un año, de un 37,3 por ciento del total de lanzamientos producidos.
- De entre ellos, en 2020 se produjeron 1.620 casos por ejecuciones hipotecarias, y 2.192 en 2021, lo que supone a su vez un incremento del 35′3 por ciento.
- Mayor magnitud tuvieron los lanzamientos ejecutados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): 2.765 casos en 2020 y 3.807 casos más en 2021, lo que de nuevo plasma un “pronunciado incremento” del 37 por ciento.
- También se observó una dinámica de incremento en 2022. Según datos del CGPJ, el número total de lanzamientos practicados en la Comunidad Valenciana durante el primer trimestre de 2022 fue de 1.863, un aumento de un 20 por ciento respecto al mismo periodo del año 2021. Dentro de este incremento general es especialmente llamativo el aumento en un 53,8 por ciento respecto a 2021 de los desahucios derivados de ejecuciones hipotecarias, que ya suponen el 39,7 por ciento del total. Sin embargo, la mayor parte de los lanzamientos en la Comunidad Valenciana en este primer trimestre siguen debiéndose al impago de alquileres, alcanzando la cifra de 1.054, es decir, el 56,5 por ciento.
- Paralelamente, la media de precios del alquiler de viviendas en la Comunidad Valenciana ha experimentado un incremento interanual del 16,6 por ciento a fecha de diciembre de 2022, hasta alcanzar el máximo histórico de 10,05 euros el metro cuadrado al mes: casi el doble que hace siete años. La Comunidad Valenciana lidera la subida de los precios de alquiler en el último año, por encima de comunidades autónomas como Baleares o Madrid.
- El Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywhere correspondiente al segundo trimestre de 2022 muestra que la ciudad de Valencia es la ciudad europea donde el precio del alquiler de un apartamento ha subido más en el último año, con un incremento anual de los precios del 51,9 por ciento.
- Entre las causas principales del aumento del precio del alquiler cabe destacar la escasez de vivienda pública, el insuficiente alquiler social, el auge de los pisos turísticos, y las prácticas especulativas de algunos grandes tenedores, contrarias a la función social de la vivienda. En este contexto, uno de los sectores más perjudicados es el de la juventud, que “en muchos casos destina al pago de la vivienda más de un 70 por ciento de sus ingresos”.
Nuevas medidas de protección para el acceso a una vivienda digna en Comunidad Valenciana
Para combatir la realidad que recogen los datos anteriores, el nuevo Decreto Ley, en vigor desde el pasado 18 de febrero, recoge medidas como estas:
Actualización del concepto de gran tenedor de viviendas de la Comunidad Valenciana
El objetivo de esta nueva definición es “desencorsetarlo de las viviendas deshabitadas como único supuesto.”
Así, este concepto se extiende ahora a todas aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento de vivienda, dispongan, en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana, de más de 10 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculte para determinar los usos a que se destinan.
Regulación del acoso inmobiliario
La norma introduce el concepto de acoso inmobiliario como conducta sancionable a nivel administrativo, más allá de su reproche penal en determinados casos, que viene definido a nivel estatal.
En concreto, el acoso inmobiliario en la norma valenciana como toda acción u omisión en perjuicio de la persona ocupante de una vivienda con el fin de perturbarle en el uso y disfrute pacífico de la misma, incluso generando un entorno material, social, personal o familiar hostil o humillante, especialmente si dicha conducta se realiza con intención de forzar a la persona ocupante a desalojar la vivienda o a adoptar cualquier otra decisión no deseada sobre el derecho que pudiere ampararle de uso y disfrute de dicha vivienda.
Estas conductas serán castigadas conforme al régimen sancionador que define la ley, y que se define en el siguiente punto, siempre que no constituyan delito.
Nuevo régimen sancionador en materia de vivienda
Se diseña un nuevo régimen sancionador que incluye disposiciones comunes y obligaciones de actuación inmediata de la administración.
Entre otras cosas, se sancionan conductas de discriminación, acoso inmobiliario, fraude, abuso o mala fe y ejercicio antisocial del derecho a la propiedad de la vivienda. También conductas concretas como obstruir la labor inspectora, facilitar datos falsos, ausencia de comunicaciones legalmente exigibles por parte de los propietarios, falta de realización de obras necesarias en las viviendas, establecer condiciones de pago “insólitas o poco habituales”…
- Las infracciones graves supondrán una multa de 10.000 a 350.000 euros.
- Las infracciones muy graves supondrán una multa de 350.001 a 950.000 euros.
Esta regulación será aplicable a todo tipo de persona física o jurídica, e incluso entidades sin personalidad, que lleve a cabo estas conductas en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana, por sí o por medio de terceros. Sin embargo, las sanciones serán potencialmente más elevadas en el caso de grandes tenedores que en el caso de pequeños propietarios.
Regulación de la inspección en materia de vivienda
El objetivo de regular la inspección en materia de vivienda en la Comunidad Valenciana es dotar de “ gran efectividad” a la norma. Para ello, entre otras cosas, el personal inspector poseerá en el ejercicio de sus funciones la condición de autoridad pública.
Además, se crean una serie de deberes de colaboración con la labor inspectora de las personas titulares o gestoras de viviendas, así como en relación con la entrada en viviendas que revistan la condición de domicilio. También se define un régimen sancionador en caso de incumplimiento, según lo apuntado en el apartado anterior.
Creación del Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunidad Valenciana
Se crea el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunidad Valenciana, de carácter administrativo y autonómico, que sirve para controlar y llevar un seguimiento de las viviendas situadas en la Comunidad Valenciana que pertenezcan a grandes tenedores de vivienda.
Con él se pretende limitar la opacidad de la actividad inmobiliaria de los grandes tenedores, generando además un marco estadístico que permita seguir desarrollando políticas de vivienda eficientes.
En relación con este Registro, se regula el deber de comunicación de los grandes tenedores de viviendas de (entre otros puntos) información relativa a sus viviendas, así como el procedimiento de inscripción de los grandes tenedores en el registro, que se llevará a cabo de oficio por la dirección general competente.
Medidas urgentes para casos de desalojos forzosos sin alternativa residencial
Muy relevante es la implementación de una serie de medidas urgentes para casos de desalojos forzosos de viviendas sin alternativa residencial, desplegando una gran gama de servicios públicos de intermediación, apoyo y asistencia a las unidades de convivencia vulnerables o en situación de emergencia o exclusión residencial.
Entre otras cosas, se contempla la posibilidad de facilitar servicios de intermediación en el alquiler y asesoramiento hipotecario que permitan llegar a acuerdos entre personas o entidades propietarias y residentes, con el fin de evitar procesos judiciales.
Además, se impone a los grandes tenedores notificar a la Conselleria toda acción judicial de su parte conducente al inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de un desahucio por falta de pago de la renta o por la falta de título, informando sobre el número y tipo de procedimiento, Juzgado ante el que se sustancia, e identificación de la finca o fincas afectadas, así como de la identificación del ejecutado y su situación socioeconómica.
Por último, se crea la Unidad de Apoyo ante el Desahucio y de la Emergencia Residencial de la Comunidad Valenciana, con el fin de coordinar a los diferentes agentes que intervienen en las situaciones de emergencia residencial, así como mejorar el proceso de atención a las personas o unidades de convivencia afectadas por el desahucio de su vivienda habitual. También se crea la Mesa Antidesahucios de la Comunidad Valenciana, máximo órgano de coordinación en materia de prevención desahucios de la Generalitat,
Cesión temporal obligatoria de viviendas o expropiación forzosa
Por último, se definen dos actuaciones de intervención pública por parte de la Generalitat:
- De un lado, la posible cesión temporal obligatoria de viviendas propiedad de grandes tenedores. Consiste en la posibilidad de cesión temporal del usufructo de las viviendas declaradas deshabitadas cuando sean propiedad de grandes tenedores, pudiendo el Consell declarar la utilidad pública e interés social para dicha cesión de viviendas cuya titularidad del derecho de propiedad corresponda a grandes tenedores cuando concurran los requisitos expresamente contemplados en el artículo 13.
- De otro, la expropiación forzosa de las viviendas de protección pública, cuando se encuentren deshabitadas durante más de un año y figuren inscritas en el Registro de Viviendas Deshabitadas. Esta expropiación se llevará a cabo de acuerdo con el procedimiento previsto en la normativa estatal de expropiación forzosa (artículo 14).
Se trata de medidas extraordinarias para garantizar que las viviendas de las que disponen los grandes tenedores cumplen su función social.
La importancia de un buen asesoramiento en Derecho Inmobiliario en 2023
Todas estas medidas traerán sin duda muchas dudas para cualquier propietario de vivienda, independientemente de que actúe como persona física o jurídica, sea o no considerado gran tenedor. Además, las partes afectadas en su derecho a una vivienda digna deben conocer con detalle cuáles son sus derechos y qué nuevas herramientas de ayuda se encuentran a su disposición.
Además, recuerda que este 2023 existen ciertas medidas de protección al alquiler a nivel estatal que resumimos para ti en este artículo.
Para cualquier duda relacionada con el mercado inmobiliario en Comunidad Valenciana, con respecto a esta o a cualquier otra normativa aplicable, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados y economista.