Una de las novedades normativas que debes tener en cuenta este año es la nueva regulación de alquiler de vivienda en 2023. Desde la gran modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU de 2019 y, especialmente, con motivo del Covid y sus consecuencias, la introducción de límites y condicionantes a la aplicación de esta normativa han sido constantes, todos ellos destinados a proteger a los inquilinos frente a las posibles consecuencias de un escenario excepcional de inflación.
En este artículo repasamos todas las novedades de la normativa sobre arrendamientos destinados a vivienda habitual.
Ahora más que nunca, es importante contar con asesoramiento legal para cumplir con la ley y evitar conflictos y sanciones. Todas las semanas recibimos consultas, tanto por parte de inquilinos como de propietarios, ya que el escenario legal es complejo y hay que tener en cuenta múltiples factores: plazos, fechas de firma, etc.
En este artículo te resumimos las novedades para que estés al tanto, pero la casuística es muy variada. Si te encuentras en esta tesitura, consulta a nuestro equipo.
Claves de la regulación del alquiler de vivienda en España en 2023
Repasamos las más importantes novedades en materia de alquiler para que estés debidamente informado y conozcas los derechos y obligaciones que existen, algo esencial para la toma de decisiones, así como de cara a plantear los siguientes pasos del alquiler, tanto si eres arrendador como arrendatario.
Límite a la subida del precio del alquiler
Este 2023 se mantiene el límite del 2 por ciento a la subida de los alquileres que ya venía aplicándose en nuestro país. Se trata de la prórroga de una medida recogida en el Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales que provocó la invasión de Rusia en Ucrania.
El objetivo es idéntico al planteado en el momento inicial: mitigar los efectos de la guerra de Ucrania, apoyando a los colectivos más vulnerables y a los sectores productivos más afectados. Precisamente una de esas medidas de protección consiste en evitar que la evolución al alza de IPC, provocada por la guerra, se traslade al precio del alquiler.
Esto significa que, a pesar de que un contrato de alquiler prevea la actualización de la renta basándose en la evolución del IPC (algo muy habitual en este tipo de contratos), este límite legal operará por encima de lo pactado.
En concreto, la actualización de la renta no podrá superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que publica el Instituto Nacional de Estadística cada mes, y que está topado en el 2 por ciento. La utilización de este índice de referencia, según el Gobierno, responde a “razones de extraordinaria y urgente necesidad.”
Igualmente, arrendador y arrendatario podrán negociar un alza que se encuentre por debajo de este límite.
¿Y si termina el alquiler de vivienda? ¿Es posible entonces aplicar un alza equivalente al IPC?
En este caso, el arrendatario de una vivienda puede negociar con el arrendador el incremento de su renta. Esta es la casuística:
- Si el arrendador es un gran tenedor (es decir persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial), la subida del alquiler será la pactada entre las partes, si bien no podrá superar el 2 por ciento.
- Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta podrá ser superior al 2 por ciento si lo aceptan ambas partes. Si no llegan a un acuerdo, la subida no excederá el resultado de aplicar la variación anual del IGC (Índice de Garantía de Competitividad), con un máximo del 2 por ciento. En la práctica, esto da poder al inquilino para negarse a cualquier acuerdo que implique un alza por encima de ese 2 por ciento.
Prórroga de los contratos de alquiler
Otra de las medidas aprobadas tiene que ver con la duración de los contratos de alquiler en 2023: los contratos de alquiler de vivienda habitual que lleguen a término entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 se prorrogarán, a petición del inquilino, durante otros seis meses desde la fecha de finalización, manteniendo todas sus condiciones.
Sin embargo, existen excepciones: esta prórroga no se aplicará si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en casos de separación o divorcio, siempre que en el contrato se hubiera fijado este caso.
Por tanto, es importante recoger expresamente en una cláusula del contrato de arrendamiento la posibilidad de que la prórroga no se aplique en caso de necesidad de la vivienda por parte del propietario.
Aprovechamos para recordar cuáles son los plazos mínimos de duración de un contrato de arrendamiento con destino a vivienda habitual, tal y como recoge el artículo 9 de la LAU (aplicable a los contratos posteriores al 6 de marzo de 2019). Para contratos con fecha anterior, te recomendamos consultar a nuestro equipo de abogados.
- La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
- Si fuera inferior a 5 años (o inferior a 7 años si el arrendador fuese persona jurídica), llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 o 7 años, en función del caso.
- Esto será así excepto en caso de que el inquilino manifieste al propietario, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. ¡Ojo! El inquilino debe recibir la notificación del preaviso con antelación de 30 días, por lo que si se remite por carta o burofax, se habrá de enviar la notificación con tiempo suficiente para que el inquilino lo reciba a tiempo.
Suspensión de desahucios
Por último, se amplía hasta el 30 de junio de 2023 la suspensión de procedimientos de desahucios y de lanzamientos en los casos de inquilinos considerados vulnerables sin alternativa habitacional. En concreto, se podrá suspender el lanzamiento si la vivienda pertenece a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de 10 viviendas.
Eso sí, los arrendadores afectados por la suspensión de los desahucios podrán solicitar una compensación que consistirá en el valor medio que corresponde a un alquiler de vivienda en el entorno del inmueble más los gastos corrientes que acredite haber asumido el arrendador. Además, corresponde al periodo comprendido entre la suspensión y el momento en que se levante.
Esta compensación podrá solicitarse hasta el 31 de julio de 2023, y en la solicitud es necesario incluir una exposición razonada y justificada de la compensación que se pida.
Para otros casos en los que se pretenda realizar un desahucio por impago de rentas, por desear utilizar el inmueble para residir u otros, te recomendamos que nos consultes para examinar el caso concreto y asesorarte en la mejor defensa de tu interés.
Como es comprensible, todas estas medidas generan dudas entre propietarios e inquilinos acerca de cuáles son sus derechos y de qué forma protegerse, así como con respecto a qué ocurrirá cuando termine el plazo de aplicación de estos límites temporales. Si es tu caso, pídenos consejo: te ayudaremos a alcanzar soluciones justas, informadas y seguras.
Departamento inmobiliario.
Alvaro Porcar Abogados.
