Todas las novedades de la Ley de Arrendamientos

En este artículo queremos explicarte todas las novedades introducidos en la Ley de Arrendamientos mediante el nuevo Real Decreto-Ley de medidas urgentes en material de vivienda y alquiler.

Este nuevo Real Decreto-Ley tiene como objetivo prioritario aumentar la oferta de viviendas en alquiler y ofrecer una mayor seguridad a todas las partes implicadas.

A continuación pasamos a detallarte algunas de las novedades más importantes.

1. Plazo mínimo del contrato

Independientemente del plazo pactado con el arrendatario, este se prorroga obligatoriamente para el arrendador y voluntariamente para el inquilino si no ha alcanzado el plazo mínimo legal.

Con esta reforma se amplía el plazo de prórroga forzosa. En la actualidad este plazo es de tres años. El contrato se prorrogará de forma diferente en función de quién es el arrendador.

Persona física

En contratos de duración inicialmente pactada con un plazo inferior a los 5 años, llegado el día del vencimiento, se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta que se alcance una duración mínima de CINCO años.

Si el arrendatario manifiesta al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación, su voluntad de no prorrogar el contrato.

Persona jurídica

En contratos de duración inferior a los 7 años, llegado el día del vencimiento, este se prorrogará obligatoriamente en plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de SIETE años.

En este caso también se impone la excepción de la renuncia voluntaria a la prórroga del contrato.

Prórroga del contrato

Cumplidos los plazos mínimos indicados de 5 y 7 años, se ampliará también el plazo de prórroga tácita. Esta pasará a ser de 3 años, en lugar del año.

Persona física

Si llegada la fecha del vencimiento o de cualquiera de las prórrogas, transcurridos los cinco años de duración mínima, si ninguna de las parte notifica con 30 días de antelación la voluntad de no renovar, el contrato se prorrogará automáticamente tres años.

Persona jurídica

Si llegada al fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas, transcurrido los siete años de duración mínima, si ninguna de las partes notifica con 30 días de antelación su voluntad de no renovar, el contrato se prorrogará automáticamente otros tres años.

Desistimiento del arrendatario

Se mantiene la facultad de desistimiento del arrendatario. Este se compromete en realidad a permanecer solo seis meses en la vivienda.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. No es válido pactar una indemnización superior.

Gastos de gestión y formalización del contrato

Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea una persona jurídica. Con la excepción de aquellos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

Límite de las garantías adicionales

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Con la nueva reforma, en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Pisos de uso turístico

En este caso se establecen dos medidas:

Exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Quedan fuera de la LAU la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o para cualquier otro modo de comercialización o promoción.

Veto de las comunidades de propietarios

Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal de forma que las comunidades de Propietarios podrán adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico. Para esto será suficiente el acuerdo de la mayoría cualificada de tres cuartas parte de las cuotas de participación y no la unanimidad exigida hasta ahora.

Esta mayoría cualificada será incluso suficiente para adoptar acuerdos por los que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad. Siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Procedimientos de desahucio

Con el fin de incrementar la protección a los inquilinos más vulnerables (aunque con retraso) se reforma el desahucio de vivienda. Desde ahora el requirimiento de pago al demandado emitido por el Juzgado, se le informará de la posibilidad de que acudo a los Servicios Sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de acreditar la situación de vulnerabilidad.

En caso de que la Administración competente aprecie indicios de dicha situación, se notificará al órgano judicial y se suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los Servicios Sociales estimen oportunas, durante el plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación.

Conclusión

Esta nueva reforma aumenta la protección de los arrendatarios y, sobre todo, de aquellos en situación de vulnerabilidad. Además, se aumentan los tiempos de prórroga.

Si tienes algún piso en alquiler y necesitas asesoramiento, solo tienes que ponerte en contacto con nosotros. Te atenderemos inmediatamente y te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre la Ley de Arrendamientos.

 

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